Interview/Location de logement en Côte d'Ivoire :Ces abus que commettent des propriétaires de maison sur leurs locataires

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interview-location-de-logement-en-cote-d-ivoire-ces-abus-que-commettent-des-proprietaires-de-maison-sur-leurs-locataires Jean Louis Lobé a instruit sur les droits et devoirs des locataires et bailleurs en matière de gestion locative de l'habitat.
Economie

Ce que prévoit la loi en cas de contentieux entre les parties Pourquoi des opérateurs contournent les normes de construction.Dans un entretien qu'il a accordé à L'inter, le vendredi 7 mai 2021, lors d'un atelier de formation qui se tenait à Abidjan-Port-Bouët, Jean Louis Lobé, expert en droit immobilier, est revenu sur les avancées et les insuffisances de la loi de 2019 portant Code de la Construction et de l'habitat en Côte d'Ivoire.

Qu'est-ce qu'un professionnel de l'immobilier devrait savoir en termes de fondamentaux de ce secteur d'activité ?

Les fondamentaux ramènent à ce que c’est que l’immobilier. On a pour habitude de penser que l’immobilier est d’abord le bâti, le fond. Mais savez-vous qu'un animal qu’on affecte à la culture est un bien immobilier ? Savez-vous que lorsqu'un propriétaire place un split dans une maison, dans une résidence meublée qu’il exploite, ce split devient un bien immobilier ? Donc la question de l’immobilier va au-delà du fond bâti et du bâtiment. Parce que chaque fois qu’on a une question immobilière à traiter, il y a des intérêts et des conséquences. Par exemple, pour tout ce qui est transaction immobilière, quand vous prenez les dispositions de l’article 8 de la loi de finance de 1970, si vous voulez faire une vente qui concerne un bien immobilier, cette loi vous fait obligation de passer devant le notaire. Alors que, pour d’autres transactions, on ne vous l’aurait pas exigé. Quand par exemple, il est question de régler un contentieux immobilier, on ne cherche plus le domicile de l’adversaire, on cherche le lieu de situation de l’immeuble. Alors quand on a découvert ce que c’est que le bien immobilier et les intérêts attachés, on en vient aux modalités d’acquisition du bien immobilier. Comment on arrive au lot ? Comment on arrive à des îlots ? Comment on acquiert ? Comment on évite de se faire arnaquer ? Comment on obtient et on arrive à construire sur un terrain ? Comment on gère les contentieux là-dessus ? Et quand on a construit comment on gère ?

 

On comprend donc que l'activité immobilière en Côte d'Ivoire est bien encadrée par des textes de loi. En tant qu'expert immobilier, pensez-vous que ces textes répondent aux exigences du marché ivoirien ?

Il y a une observation que je formule souvent, c’est qu’aujourd’hui quand vous prenez la convention des Nations unies sur la dignité de l’homme, on demande que les conditions d’accès au logement soient aisées. Et la Côte d’Ivoire, sans doute ayant en point de mire ses dispositions, a voulu faciliter les conditions d’accès aux logements. Aujourd’hui, vous avez 2 mois d’avance sur loyer, 2 mois de dépôts de garantie (caution, Ndlr). Mais à l’opposé, on n’a pas facilité les conditions de résiliation et d’expulsion. Aujourd’hui, on a encore compliqué les conditions de résiliation et d’expulsion en introduisant ce qu’on appelle la lettre de résiliation et en demandant aux bailleurs d’attendre un certain délai – 30 jours avant d’engager une procédure devant les tribunaux – s’ils veulent le paiement et la résiliation à la fois. Il y a un surplus en matière de coût pour les bailleurs. Ce qui peut avoir un effet pervers parce que les bailleurs seraient tentés de vouloir se rendre justice. Encore que quand on regarde les conditions de garantie, la justice peut mettre du temps à résilier les baux – 3 à 6 mois – alors que le locataire n'a que 2 mois de dépôt de garantie. On pousse souvent certains bailleurs à se rendre justice. Il faudrait regarder de ce côté en ce qui concerne la gérance locative. Quant aux processus d'acquisitions des titres fonciers, l’Acd, je demanderais au ministère de la Construction d’accélérer les procédures. On a parlé récemment des effondrements d’immeubles. J’ai fait remarquer qu’on se plaint que les immeubles tombent. Mais pour construire, il faut avoir un permis de construire. Pour avoir un permis de construire, il faut avoir un Acd. Mais quand la procédure d'acquisition d’Acd met du temps, les gens sont tentés de prendre des couloirs et construisent sans vouloir respecter les normes de construction. Parce que les normes de construction imposent qu’il y ait des ingénieurs-conseils, des architectes, des contrôles pendant le déroulé de la construction. Mais quand l'opérateur rase les murs pour avoir un Acd, il va s’en dire que toutes ces formalités ne seront pas respectées. C’est ce qui explique aussi qu'on assiste à ces effondrements d'immeubles. Il va donc falloir faciliter les conditions d’accès à l’Acd et surtout prendre le soin de faire des vérifications. En effet, aujourd’hui sur un même terrain, on peut avoir deux personnes. L’une est en cours d’acquisition et l’autre a déjà un Acd sur ledit terrain. Pourtant, la personne qui avait la lettre d’attribution avait son document avant celui qui a l’Acd. Malheureusement, la justice privilégie celui qui a l’Acd, et ordonne l’expulsion, le déguerpissement et souvent la démolition des constructions qui sont faites par ces personnes qui ont entamé la procédure d'acquisition des titres avant les autres. Il va falloir que le ministère de tutelle soit regardant sur les procédures d’attribution en évitant de créer deux propriétaires a priori sur un même terrain pour qu’on réduise les contentieux immobiliers parce que plusieurs personnes en meurent, elles perdent des investissements. J’ai encore en mémoire un dossier où le client a perdu 2 108 496 000 fcfa parce que les titres fonciers n’ont pas été délivrés régulièrement.

 

De manière générale, quelle est la nature des contentieux qui surviennent le plus souvent entre locataire et bailleur et quelles sont les pistes de solution que vos préconisez ?

Sur la gestion locative, les conflits récurrents, c’est d’abord cette question d’augmentation de loyer. Très souvent, les baillants veulent augmenter, mais ne veulent pas respecter la périodicité. Parce que comme le stipule l’article 421 du Code de la construction et de l'habitat, et 422 et 423 on vous dit qu’on augmente les loyers désormais tous les 3 ans. Mais il y a des bailleurs qui estiment que parce que le voisin fait une augmentation, il veut aussi le faire sans toutefois respecter la périodicité. Là-dessus, le locataire est en droit de contester. Si les parties ne s'attendent pas pour le règlement amiable – parce que la loi le prévoit – la partie la plus diligente (le bailleur qui a intérêt à augmenter le loyer) va saisir le juge qui va déterminer en premier et en dernier ressort qui a raison de demander l’augmentation ou pas, ou si l’augmentation est fondée ou pas. Un autre problème qui revient sur la gestion locative, c’est la question de la cession. Un locataire sort et il fait entrer une autre personne dans la maison. Les bailleurs souvent se plaignent à tort. Or, tant qu’un contrat de bail ne l’interdit pas, le locataire a le droit de sous-louer ou céder son bail. Pour l’interdire, il faut l’inscrire dans les contrats. Quand il y a un souci de ce type, si le bailleur n’en veut pas, il va faire pression sur le locataire. Mais les pressions à la fin ne seront pas fondées. Si le locataire trouve qu’il en a marre, il peut partir, mais en droit, ces pressions ne seraient pas fondées parce que le contrat n'aura pas interdit de sous-louer. L’une des questions primordiales, récurrentes, c'est celle du non-paiement du loyer et de l’expulsion des locataires. Là-dessus, dès lorsqu’on ne paye pas son loyer, bien-entendu on est un candidat à l’expulsion. Et comme je vous le disais plutôt, la procédure a changé. Il faut une lettre de résilience avant d’engager la procédure d’expulsion. Les parties peuvent toujours se rapprocher pour négocier, la loi ne l’interdit pas. Mais la partie qui a intérêt est libre d’envoyer son affaire devant les tribunaux pour que force restant à la loi, les tribunaux puissent statuer et apprécier la légitimité de la question soulevée.

 

En matière de règlement des contentieux, pensez-vous que les voies de recours prévues par la loi de 2019 portant Code de la construction et de l'habitat ont vraiment évolué ?

La loi 2019-576 du 26 juin 2019 portant Code de la construction et de l’habitat, a prévu par exemple, dans le cas de la construction, qu’on puisse fait annuler un permis de construire qui a été donné à tort. Mais anciennement, ces procédures étaient prévues parce que le permis de construire est une décision administrative. Et chaque fois qu’une décision administrative n’est pas donnée légalement, il existe ce qu’on appelle en droit administratif le recours pour excès de pouvoir qui permet de pouvoir faire annuler. Donc, on n’a pas vraiment évolué, mais on a peut-être précisé dans le Code de la construction qu’on pouvait le faire. On a quand même répété bien de choses. Sur les Acd, le Code de la construction ne traite pas de ces questions. Ces questions sont traitées par l’ordonnance de 2013. Sur les procédures domaniales foncières. Parce qu’il y a le foncier urbain et le foncier rural. Le foncier rural est régi par une loi depuis 1998 et le foncier urbain qui est régi par l’ordonnance 2013 et là-bas, on a supprimé la procédure qui paraissait longue en demandant aux gens qui ont des attestations villageoises d’introduire directement leur demande d’Acd après avoir monté leurs dossiers techniques avec les géomètres. Encore que là, ça traîne et on a toujours encore les contentieux.

 

A vous entendre, on croirait que les réformes en matière de textes législatifs encadrant l'habitat favorisent plus les locataires...

Oui, parce que les locataires sont toujours privilégiés parce qu'il ne faut pas oublier le contexte. On est dans ce qu’on appelle en droit, le droit de la consommation. Et en droit de la consommation, on protège la partie la plus faible. La partie la plus faible ici, c’est le locataire. Aujourd’hui, on protège plus le locataire parce que les conditions d’accès au logement ont été facilitées. On lui demande deux mois de dépôt de garanties, deux mois d’avance sur loyer. C’est donc une facilité. Avant, on autorisait le bailleur à augmenter le loyer tous les deux ans, mais désormais, c’est tous les 3 ans. Et s’il y a un contentieux là-dessus, seule la justice est habilitée à déterminer en dernier ressort le taux de l’augmentation. Aujourd’hui, pour mettre un locataire dehors, il faut passer par une procédure de résiliation et d’expulsion. Donc la procédure est devenue plus longue. On va dire que le locataire est aujourd’hui plus protégé que le bailleur. Mais on a apporté aussi beaucoup de sécurité. Aujourd’hui, l’article 414 du Code de la construction et de l’habitat interdit qu’il y ait des contrats verbaux. Les contrats de bail à usage d’habitation doivent être obligatoirement écrits. Et les enregistrements doivent se faire obligatoirement au niveau des impôts. On n'enregistre plus au niveau des mairies. Mais sur la question de l’enregistrement, les impôts n’ont pas encore une position uniforme. En principe, quand vous prenez l’article 713 du code général des impôts, ce sont les loyers de 500 000 fcfa au moins qui doivent être enregistrés aux impôts. Mais la nouvelle loi dit qu’il faut enregistrer. Donc si le bailleur vient avec un loyer de moins de 500 000 fcfa, il va s’en dire qu’il doit l'enregistrer gratuitement et payer seulement les frais de timbre. Mais il y a des services d’impôts qui font payer le droit fixe de 18 000 fcfa y compris le droit de timbre pendant que d'autres ne prélèvent que le droit de timbre.

 

Élysée LATH Coll. Daniel MEDEBODJI (Stg)